导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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